🏢泰國物業業權法

泰國物業業權分成兩種：
1/永久業權（Freehold Land）：因應在泰國曼谷置業的海外買家開始增加，永久業權單位需求較大，因此永久業權的轉售能力較佳。

 

2/租賃業權（Leasehold Land）：目前簽發的最長租約期限為30年，一般期後可以續簽2次，合共90年租期，但此權力只有土地使用的權利而非實際擁有土地。但現時在曼谷買樓的外籍人士未算太多，較少機會需要以租賃業權買入。
 

根據泰國政府法例條文規定，海外買家最多可以持有樓盤項目總面積49%的永久業權，其餘的51%總面積業權必需預留給泰國國民。舉例說，樓盤項目提供100伙面積相同的單位，海外買家只能購入其中的49伙。若有海外買家希望購入第50伙單位，便需要以租賃產權方式持有該單位，租賃產權限期一般為30年，期滿再續租。

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📑現樓及樓花

1/現樓普遍為向發展商購入已落成樓盤項目，其好處為以現貨交易，可以即時確認所有樓盤條件及狀態。而現樓亦可以向現有業主購買其二手樓盤，購入後即可移交使用。

 

2/樓花則為向發展商購買未正式落成的物業，其好處為以較低資本入場，讓業主可以先付首期購入心儀樓盤項目，財務安排較現樓靈活。與購買現樓項目一樣，樓花亦可以向現有業主購買，亦可以先付首期購入。

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一般而言，在曼谷內的樓花項目，發展商會於預售期間收取樓價的20-30%作為首期費用，餘款會於項目落成及驗樓才繳付；相反，現樓項目則需一次過繳付100%全額樓價，但是好處是買家能實地視察，並且避免任何爛尾風險。

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🏬必選大型泰國上市發展商

由於泰國物業市場與香港不同，香港基本上所有住宅項目的發展商均是上市發展商；但泰國方面只需要是泰國公司，即可買地及興建住宅項目。亦因為泰國的土地面積遠比香港的大，所以泰國地產商的數量也數之不盡，因此我們建議大家必須選擇於泰國本土上市的大型發展商，而發展商亦有過往不同種類的物業項目可供參考。以下是泰國樓盤項目發展商於2020年度的排行，可供參考：大型泰國上市發展商​

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⚠️曼谷樓價差距

曼谷和香港城市結構不同，面積亦相當大，不同區域的樓盤項目呎價差距亦不小，而有鐵路到達的地區亦不一定能帶動樓價，因此於購入物業前須清楚了解購買目的，例如投資放租或自住，適合的項目已經非常不同，最好於購買前尋求專業意見及多做資料搜集。當中實地視察為投資海外物業的不二法門，第一步最好先透過Google Map了解清楚樓盤項目的實際位置、交通及地區配套。如真的不能夠到當地視察，最好請代理或朋友協助實地拍攝影片，掌握實際情況。

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🛎️租賃管理和售後服務

​在泰國置業後，無論打算自住或出租，售後及物業管理亦相當重要；一般物業租賃管理並非簡單如交由物業管理處代辦，因為物業管理處並沒有租客網絡，而且潛在外國人租戶與泰國人言語不通，在管理上有機會帶來很多不必要麻煩。而且物業管理處一般並不負責裝修損耗，所以租賃管理和售後服務是非常重要的，只有專業的物業管理服務如 ZupremeCARE ，協助業主例如在購入單位後，我們會一站式協助整個買賣流程，匯款至發展商，收樓驗樓，物業業權轉讓，開立銀行帳戶等，之後我們更有Zupreme Interior室內裝修設計，傢俬電器配置，繳交雜費，清潔維修，放租等專業物業管理服務提供，希望能讓業主在海外亦能放心安枕無憂，輕鬆打理物業。

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💷泰國置業相關費用

在泰國購入樓盤項目的相關費用包括稅項、按揭費用、條費、服務費，甚至大廈維修基金、電力、水務安裝及保險費用等等，但總費用開支仍取決於購買物業的種類及物業的持有年期因素等等。

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👪物業持有人數限制

只要出示護照便可登記共同聯名持有，泰國法例規定持有人年齡需滿21歲以上，而人數上限最多為五個人。

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🛠️償債基金(Sinking Funds)及管理費

償債基金是一次性用作物業維修基金的支出，是用來支付未來發展商任何一次性的建築物維修，例如公共設施保養用途等等。這筆款項必須在交樓時由買家支付。金額多少是取決於物業的面積，會以每平方米計算。

 

當物業竣工及交收時，一般發展商會要求買家先支付未來一年的管理費，因此接著一年內可以不必再需繳付管理費。而管理費會用於物業日常運作所需開支（例如：保安、大堂接待及清潔工的薪資；游泳池的保養；升降機的電力維修等等）。管理費的計算和以上償債基金一樣，以每間物業的面積（平方米）為基準去計算出每月的費用。

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❗️❗️留意包租陷阱

位於曼谷市內的物業項目極少會「包租」，一般以包租作為招來賣點的項目都是位於較偏遠的新開發地區，因為發展商清楚明白該些樓盤項目落成後較難租出，而於包租期後，亦不代表業主能以相同租金把物業出租。

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📋物業轉讓流程

在業主決定物業的轉讓價格後，業主需提供齊全的相關文件，本公司將會為業主進行二手放售。為方便客戶，本公司會協助客人進行款項交接處理；於款項收妥後，本公司將會發出確認收據，並與發展商及泰國政府部門進行相關的文件處理。文件處理過程需時約一至兩個月，當地部門完成所有登記程序後，本公司將會帶回文件到港，並與新買家進行文件交接，完成整個轉讓過程。

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